実家の分け方

実家を一人が相続するとき｜代償金・売却・共有の比べ方

まず、実家の価額と他の財産、住む人の希望、代償金を払える資金を整理してください。一人が実家を取得する案、売却して分ける案、共有する案を同じ条件で比較します。金額だけでなく、支払い・登記・税務を確認する順番を説明します。

監修：はまなす行政書士事務所 · 参照資料確認：2026年10月４日

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このページの結論

一人が実家を取得する代償分割では、他の相続人に支払う代償金と資金を確認します。売却して分ける換価分割、共有する案も比較できます。家の価額の基準、支払期限、税務、将来の処分をそろえてから分割内容を決めます。

最初にすること

家と他の財産の資料をそろえ、住む人の希望・家の価額の基準・代償金の資金を一枚にまとめます。

説明用の場面

長女は実家に住み続けたい。弟は自分の取り分を現金で受け取りたい。家を一人が取得し、ほかの人へ代償金を払う方法があります。金額だけを決める前に、評価・支払資金・契約の内容を整えます。

誰が住むか、住み続けたい期間、維持費を払えるかを話し合います。

実家の土地・建物、持分、担保、他の預金・債務を財産目録に並べます。家だけの配分と、遺産全体の配分を別々に計算しないようにします。

説明用に、子二人だけが相続人で、家2,000万円と預金1,000万円、債務や遺言等の特別な事情がない条件を置きます。法定相続分が各２分の１なら、計算の目安は一人1,500万円です。長女が家を取得し、弟が預金を取得する案では、差額の500万円を長女が支払う構成が考えられます。

数字は条件を単純化した例です。実際には遺言、特別受益、寄与分、財産評価、合意内容で配分が変わります。家族の目安の計算と法的な取得額を区別してください。

売買の見込み額、固定資産税評価、相続税の評価は目的が異なります。

家族が協議で使う価額と基準日を決め、必要なら複数の査定等を確認します。土地と建物、現況、修繕、売却費用を示す資料を共有してください。

家の価額を誰か一人の希望額で決めるより、資料の出所と前提をそろえると差額の話が伝わります。査定に幅がある場合は、争う数字と合意できる範囲を整理して弁護士等へ相談します。

相続税の評価額を代償金の計算にそのまま使うかは、家族の合意と税務を含めて確認します。市場価格を基に代償金を決めた場合、税務上の扱いは支払額と同額とは限りません。

支払う人の預金、借入れの可否、毎月の収支、修繕や介護の資金を確認します。

金融機関への相談が必要なら、分割を確定する前に必要な名義・資料・融資条件を聞きます。融資を受けられる前提だけで代償金を約束しないでください。

一括払いか分割払いか、支払日、振込先、遅れた場合の扱い等を整理します。分割払いは未払いのリスクが長く続くため、合意書の内容と履行を確保する方法を弁護士等へ相談します。

現金の代わりに相続人自身が以前から持つ不動産を渡す案は、譲渡所得の課税が問題になることがあります。代償の方法を決める前に、税理士へ確認してください。

換価分割は不動産を売り、その代金を分ける方法です。

売却者、売却条件、仲介・修繕等の費用、税金、代金の分配を決めます。誰も取得を希望しない、代償金を払う資金がないという場面で比較できます。

共有するなら、住む人、管理費・修繕費、賃料等、将来売る条件、意思決定の方法を考えます。共有者が亡くなると持分の相続が重なり、関係者が増えることもあります。いま決めやすいかと、将来処分しやすいかの両方を比べてください。

三案を同じ家の価額と費用の条件で並べ、住まいの確保、受取額、資金、手続きの時間を比較します。思い出や希望も記載すれば、金額以外の優先事項を家族で共有できます。

協議書には対象不動産、取得者、代償金等を具体的に整え、支払いと名義変更の順序を相談します。

誰がいつ何を受け取るかを表にし、実行後は振込記録と登記完了の資料を照合します。

換価する場合の譲渡所得では、原則として故人の取得費と取得時期を引き継ぎます。死亡時の家の価額が売却時の取得費になるという計算にはせず、購入時の資料を探してください。相続税、売却税務、登記はそれぞれの担当へ同じ合意案を示します。

実行表の例は「長女が家を取得、弟へ500万円を○月○日に支払い」「弟が預金1,000万円を取得」です。実際には支払方法と登記の順序を専門家と整え、税務上の計算は別途確認します。配分の数字だけでなく、誰が実行するかまで書くことが重要です。

長女が実家を取得し、弟へ代償金を払う案を検討しています。家と預金の資料があります。価額の基準、支払資金、協議書と登記、代償分割の税務を確認したいです。

ご自身の状況に置き換えてお使いください。

説明用のケース · 実際の相談事例ではありません