親の不動産、実家だけとは限りません｜2026年開始の所有不動産記録証明制度の使い方

1．「実家は知っている」で、調査を終えない

説明用の例です。長女が父の相続を進め、実家の土地と建物を目録に入れました。ところが、古い売買契約書には私道の持分があり、別の封筒には遠方の山林の通知が残っていました。住んでいた家と、登記されている財産の範囲は、同じとは限りません。

固定資産税の納税通知書は有力な手掛かりですが、それだけを全国の所有物件一覧と考えないことが出発点です。非課税の物件や他の自治体の物件、前の世代の名義のままの物件も意識して調べます。

2．新制度で分かること、分からないこと

この制度は、土地・建物を一筆・一棟ずつ指定して証明書を請求する従来の調査を補うものです。登記名義人本人のほか、相続人その他の一般承継人も請求できます。検索条件に対応した登記情報を一覧化するため、請求する人と調べる名義人を区別して準備します。^[1]

3．請求前に、住所の履歴を集める

登記簿に昔の住所が残っていれば、現在の住所だけを検索条件にしても、その物件が表示されないことがあります。転居の時期、旧姓、既に分かっている不動産の登記上の住所を整理してください。戸籍の附票や住民票の除票等で履歴をどこまで確認できるかも調べます。

本人確認や相続関係を示す書類、検索条件の記載方法は、最新の請求案内で確認します。条件の数や交付方法で手数料が変わるため、「全国を調べる料金は常に一律」と考えず、窓口・郵送・オンラインの方法と併せて見積もります。

4．証明書が届いた後にする四つの作業

一覧を受け取っただけでは、相続財産目録は完成しません。①手元の一覧と突合する、②新たに見つかった物件の登記を確認する、③土地と建物・共有持分を区別する、④相続登記の対象と期限を確認する、の順に進めます。

特に「所有権の持分は何分の何か」「親の単独名義か」「既に亡くなった祖父の名義か」は、その後の手続きに影響します。祖父名義の土地を父の氏名で検索しても、父の所有物件として現れるとは限りません。必要に応じて前の世代の相続調査へつなぎます。^[2]

5．「該当なし」は、調査を終える合図ではない

検索結果が空欄でも、家族が土地の存在を具体的に知っているなら、所在地や地番、別の住所表記を確認します。未登記建物や名義未変更の不動産など、制度の検索範囲外にある可能性を残してください。

資料が食い違ったときは、どちらかを削除して帳尻を合わせるのではなく、目録に「要照合」と書きます。所在地・名義・取得経緯を司法書士や法務局等と確認し、分割や登記へ進む前に対象を確定させます。

よくある質問

相続人なら、親族以外の人の不動産も自由に検索できますか。

誰でも他人の不動産を一覧検索できる制度ではありません。請求資格と対象者との関係を示す資料が必要です。相続人であることは、関係のない第三者の調査資格にはなりません。

証明書を取れば、相続登記の義務を果たしたことになりますか。

なりません。財産を調べる証明書と、名義の変更・申告の手続きは別です。調査と並行して登記の期限を確認してください。

根拠となる公式資料

[1] 法務省「所有不動産記録証明制度について」

[2] 法務省「相続登記の申請義務化について」

制度確認日：2026年10月17日。日本の一般的な相続・遺言手続きを説明しています。事例・金額は説明用です。作成日・死亡日等による経過措置や個別の事情で結論は変わります。税務は税理士・税務署、登記は司法書士等、紛争・権利行使は弁護士にご確認ください。

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